Как правильно выбрать землю для глэмпинга?

Как полагает эксперт в области земельного права Айрат Баграмов, среди предпринимателей существует заблуждение, что в земельных отношениях разрешено все, что не запрещено. Это не так. В природоохранном законодательстве действует прямо противоположный принцип: запрещено все, что не разрешено. Это следует из Конституции РФ и статьи 1 Земельного Кодекса РФ”.

Иными словами, мы можем использовать землю под глэмпинг, если это прямо разрешено законодательством.

Статья 1 Земельного Кодекса РФ называет, в частности, такие приоритеты земельного законодательства:

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

П.8 статьи 1 Земельного кодекса РФ определяет принцип деления земель по целевому назначению на категории. Согласно этому принципу, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как видим, необходимо соблюдение всех условий.

• Целевое назначение – это основная цель использования участка. Исходя из этой цели земли законодательно подразделяются на категории.
• Разрешенное использование – это использование участка теми способами, которые разрешило государство (если земля соответствует необходимой категории.

Земельный Кодекс РФ (статья 7) устанавливает семь категорий земель, и каждая из них должна использоваться по целевому назначению.

Основатель и президент Межрегионального юридического центра земельных отношений, к.ю.н. Екатерина Иванова рекомендует использовать два простых правила:

• Если участок уже поставлен на кадастровый учет, то смотрим его категорию в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Если участок только предстоит образовать из земель государственной собственности, то категорию будущего участка можно узнать в генплане муниципального образования. В различных картах генплана определяются различные функциональные зоны. Они будут определять категорию земельного участка и, соответственно, принципиальную возможность размещения глэмпинга.

Для организации глэмпинга подходят только три (из семи) категории земель:

3.1. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Какие здесь есть нюансы:

• Статья 15 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» дает возможность в рекреационных зонах национальных парков размещать в том числе объекты туристской индустрии.
• Кроме того, в пределах особо охраняемой зоны, выделяемой в национальных парках, допускается возможность проведения экскурсий, а также мероприятия и деятельность, направленная на развитие познавательного туризма. Но земли в этой подкатегории предоставляются гражданам и юридическим лицам только в аренду (п.1. ст 17 вышеназванного закона).

3.2. Земли лесного фонда

Земли лесного фонда подходят, но с очень большими ограничениями. Дело в том, что право собственности на земли лесного фонда принадлежит государству. Земли в этой подкатегории предоставляются гражданам и юридическим лицам только в аренду. Срок аренды лесной земли для целей рекреации: от 10 до 49 лет. Предоставление земли возможно в целях рекреации (отдыха).

3.3. Земли населенных пунктов

Далеко не все земли населенных пунктов подойдут под глэмпинг. Например, глэмпинг возводить нельзя, если у вас ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

«С одной стороны, сдача в аренду собственного жилья не запрещена. Однако как только у вас появляется реклама и призывы отдохнуть в объекте размещения, появляется прокат инвентаря, снегоходов, квадроциклов, лодок и тому подобные развлечения - деятельность опять же будет относиться к туристической, которую на землях ИЖС осуществлять нельзя», - уточняет Екатерина Иванова.

Итак, у желающих организовать глэмпинг есть только три категории земель, разрешенных законодательством.

Как ни странно, но категория земель сельхозназначения сюда не входит. «Да, декларируется развитие сельского туризма, агротуризма, но пока комплексного правового регулирования в России нет. А значит, есть возможность получить не только штраф за нецелевое использование земли, но и предписание привести земельный участок в первоначальный вид», - комментирует Екатерина Иванова.

Изменить категорию земли достаточно сложно. Этот процесс регулирует статья 8 Земельного Кодекса РФ.

В частности:

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

• земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
• земель, находящихся в собственности субъектов РФ (город федерального значения, область, край), и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
• земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

Для земель, находящихся в частной собственности, предусмотрен иной порядок. Он зависит от целевого назначения земли. В этом случае перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;
• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным Кодексом и другими законами РФ о градостроительной деятельности.

Чтобы понять, что такое Вид разрешенного строительства (ВРИ), необходимо сначала понять юридический статус глэмпинга.

Как уточняет Айрат Баграмов, с юридической точки зрения глэмпинг – это разновидность кемпинга (понятия глэмпинга в российском законодательстве не существует). Согласно ГОСТ Р 58187 - 2018 это вид туристской услуги по размещению туристов (комфортному проживанию и отдыху туристов). Отсюда следует, что подходящий ВРИ должен содержать “теги” отдых, туризм и кемпинг. Это базовое правило.

Далее ВРИ будет зависеть от того, какой тип строений вы используете (капитальные сооружения или нет), какие коммуникации вы используете, будет у вас ресторан или нет и др. Это все заранее надо учесть при подборе земельного участка.

Если категория земли - это фундамент для определения правового статуса вашего участка, то ВРИ – это детальное зонирование территории (внутри каждой из 7 категорий земель) в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления.
ВРИ установлен Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г.

Статья 37 Градостроительного Кодекса РФ устанавливает три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1. основные виды разрешенного использования;
2. условно разрешенные виды использования: допустимы в определенных параметрах, и на этот ВРИ надо получить разрешение;
3. вспомогательные виды разрешенного использования: допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Всего российское законодательство предусматривает около 3000 возможных видов разрешенного использования земли (Приказ Минэкономразвития от 1 сентября 2014г. №540)

“Когда вы просматриваете этот документ, сразу отмечайте, есть ли в описании земли такие “теги”, как отдых, туризм или кемпинг.

Применительно в глэмпингам ВРИ означает, что внутри отдельной категории земли одни зоны можно использовать под глэмпинги, а другие - нет. Как мы увидим из таблицы ниже, отечественное законодательство предоставляет не так много вариантов ВРИ для организации глэмпинга.

Итак, для организации глэмпинга ваш участок не только должен находиться в разрешенной категории, но также иметь нужный ВРИ. В противном случае придется менять ВРИ или переводить землю из одной категории в другую.

Важно: вы можете менять ВРИ (основные и вспомогательные) самостоятельно – столько раз, сколько вам будет это необходимо. Это право установлено п.4 ст.37 Градостроительного Кодекса РФ. Для этого нужно пойти в МФЦ и написать соответствующее заявление. Новый ВРИ будет учитываться в данных кадастрового учета.

Если вы хотите изменить назначение условно-разрешенного ВРИ, то вам необходимо будет обратиться с заявлением в местную администрацию. Далее все будет зависеть от решения администрации.

Это также важный фактор при выборе участка под глэмпинг. Основным документом градостроительного зонирования являются Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

Как уточняет Айрат Баграмов, ПЗЗ содержат:

1. Территориальные зоны (жилые, общественно-деловые, производственные, сельскохозяйственные, рекреационные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны особо охраняемых территорий и др).
2. Градостроительные регламенты, которые содержат перечень основных, вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ, минимальные/максимальные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства и др.

Иными словами, градостроительные регламенты определяют уже конкретные правила землепользования: что вы можете строить и в каких пределах. Градостроительные регламенты предусмотрены для каждой территориальной зоны свои.

Генплан местности определяет также перспективы ее развития. Это значит, что если вы хотите открыть глэмпинг, то обязательно нужно изучить генплан.

Данные о ВРИ есть в бесплатном доступе на сервисе Публичная Кадастровая Карта. Единственный момент, данные на ПКК поступают с некоторой задержкой. Это значит, что не вся информация на момент запроса может быть достоверной. Другой бесплатный вариант – изучить ПЗЗ на сайте администрации муниципалитета.

Если же вы хотите быстро получить максимально полную информацию о земельном участке, то можно воспользоваться платной услугой Росреестра.

Также есть бесплатные услуги, но которые распространяются только на правообладателей участка:

• заказать градостроительный план через МФЦ или Госуслуги;
• заказать выписку из ПЗЗ в администрации органа местного самоуправления.

В ПЗЗ прописывается не только ВРИ, но и порядок его изменения.

Приведем для примера самые частые нарушения земельного законодательства, которые допускают (часто по незнанию) устроители глэмпингов.

Статья 8.6. КОАП РФ Порча земель

Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы -

влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от 1 000 до 3 000 рублей;
• на должностных лиц - от 5 000 до 10 000 рублей;
• на юридических лиц - от 30 000 до 50 000 рублей.

Уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления - влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от 3 000 до 5 000 рублей;
• на должностных лиц - от 10 000 до 30 000;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 000 до 40 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток;
• на юридических лиц - от 40 000 до 80 000 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Статья 8.8 КОАП РФ

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием… – влечет наложение административного штрафа.

Если определена кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ), то:

• на граждан в размере от 0,5% до 1% КСЗУ, но не менее 10 000 рублей);
• на должностных лиц - от 1% до 1,5% КСЗУ, но не менее 20 000 рублей;
• на юридических лиц - от 1,5% до 2% КСЗУ, но не менее 100 000 рублей.

Если КСЗУ не определена, то:

• на граждан в размере от 10 000 до 20 000 рублей;
• на должностных лиц - от 20 000 до 50 000;
• на юридических лиц - от 100 000 до 200 000 рублей.

При этом, как предупреждает Айрат Баграмов, два нарушения могут стать основанием для изъятия земельного участка, даже если он находится в собственности. Кроме того, помимо административных штрафов, контролеры могут взыскать ущерб, причиненный земле как природному объекту. Эксперт привел пример из судебной практики: несанкционированная прокладка 100 метров кабеля в почве обошлась фермеру в 1 млн 900 тысяч рублей.

• Допустим, вам нужно проложить коммуникации, но нельзя нарушать плодородный слой почвы: можно спрятать коммуникации в земле, сделав насыпь поверх коммуникаций из плодородного слоя земли;
• Вам нужно проложить капитальные дорожки, не нарушая плодородного слоя почвы: сделайте мобильную (рулонную дорожку), которая не портит почвенный слой. Это термообработанная древесина, у которой есть расстояния между досками. Соответственно, в почву беспрепятственно попадает влага и солнечные лучи.

Таким образом, правильный выбор земельного участка – это основа для успешного и долгосрочного функционирования глэмпинга.